證券時報網
闕福生
2025-03-11 09:18
彭春來
2025年政府工作報告將“穩樓市”置于經濟工作的重要位置，這一部署既是對當前房地產市場形勢的精準把握，也是對經濟高質量發展要求的積極回應。報告中首次將“穩住樓市股市”寫進總體要求，且再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并提到“更大力度促進樓市股市健康發展”。住房和城鄉建設部部長倪虹在記者會上也表示，將會同有關部門堅持長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。
縱觀近年來政府工作報告對房地產工作的整體規劃，“穩”一直是關鍵詞。與往年相比，2025年延續了全力穩樓市的主基調，但調控思路賦予“因城施策”更大力度，政策舉措更有“細節”，實施路徑更為清晰，呈現出諸多遞進與革新之處。
促需求筑牢穩樓市基礎。房地產是居民消費的大宗支出，是暢通經濟循環的著力點。當前，居住消費需求已從“有沒有”轉向“好不好”，且愈發呈現出多樣化的特征。今年的政府工作報告明確了多個充分釋放剛性和改善性住房需求潛力的政策方向。
一方面，因城施策調減限制性措施。這與此前“四個取消、四個降低”政策形成呼應。房地產行業進入深度調整期以來，各地均在持續放寬限制性政策，如北京、上海已放寬郊區限購條件，“北上廣深”宣布取消普通住宅與非普通住宅標準。2025年，結合各地樓市運行情況，預計核心城市仍會進一步優化“限購”政策，重點城市將進一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、購房補貼、優化公積金政策以及降低房貸利率和交易費等措施刺激改善置換需求。
另一方面，加力實施城中村和危舊房改造。城中村改造是挖掘購房需求的重要抓手。接下來，各地會努力實施城中村改造和危舊房改造，將在去年新增100萬套的基礎上繼續擴大改造規模，穩妥推進貨幣化安置，讓城中村居民擁有更多的自主選擇權，實現早入住、早安居，同時也有利于消化存量的商品房。城中村和危舊房改造規模大，擁有數萬億元的增量需求空間，能給房地產發展帶來很大支撐力。
優供給打造行業轉型新賽道。穩住樓市的底層邏輯是供需平衡，適銷對路。滿足需求端變化之際，供給端的調整要跟上。“優化增量，盤活存量”是優化供給的主旋律，也是重塑行業生態的有效路徑。
在新增供應方面，今年的政府工作報告指出，優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。這背后釋放了三重信號，一是庫存過高的城市短期內將縮減土地供應規模，甚至暫停出讓土地，以緩解供需矛盾；二是順應市場需求，加大供應面向改善性群體的核心地塊；三是合理優化城市功能性用地，更加注重產城融合發展。
在盤活存量方面，今年的政府工作報告指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。存量房收儲提出較早，但實操層面存在難點，一是收購資金從哪里來；二是收購主體和開發商價格難以匹配。從這一層面來看，給予各地政府更大自主權去盤活存量，是重大突破。這意味著2025年存量房收儲將加速，積極有為的靈活性政策，將加大盤活存量土地和存量房產的規模，加快去庫存和穩房價。
防風險守住底線。近年來不斷推進化解風險工作，推進房地產融資協調機制，推動專項借款支持項目復工，部分頭部房企交付缺口逐步收窄，保交付高峰期已過，但交付問題仍然局部存在。所以，當前防風險工作仍舊不能放松，仍需繼續通過白名單項目融資，防范房企債務違約風險，推動房企轉向合規融資和精細化運營，促進房地產行業向高質量發展過渡，這仍將是2025年推進穩樓市工作需要發力的重點領域。
最近的市場行情表明，穩樓市政策已取得積極效果。數據顯示，去年四季度新建商品房的銷售面積和銷售額實現了正增長，今年一二月份，房地產市場保持了止跌回穩的積極勢頭。多層積極因素共振，房地產市場邁向平穩健康發展新階段更加可期。
