國際金融報
程梓欣
2025-03-06 23:18
近日，關(guān)于深圳新房“庫存告急”的說法引發(fā)了市場熱議，真實情況到底如何？
并沒有“庫存告急”
記者梳理了多家機構(gòu)的新房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不同機構(gòu)對于深圳新房去化周期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有所差別。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，截至2月末深圳新房住宅可售房源30385套，住宅去化周期縮短至8.9個月，均創(chuàng)下近三年新低。按月份來看，自去年9月起新房住宅庫存量、去化周期已連續(xù)6個月呈現(xiàn)下降趨勢。
深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2月深圳全市新房住宅存量為318.5萬平方米，根據(jù)過去一年平均成交量計算去化時間約為9.11個月，去化周期較上月下滑0.72個月，連續(xù)六個月呈回落態(tài)勢。更有機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，深圳一手預(yù)售住宅的去化周期從去年高峰的26個月降至7個月，新房開始“庫存告急”。
通常情況下，一個城市的新房去化周期超過18個月，則被業(yè)內(nèi)視為嚴(yán)重供大于求，市場面臨調(diào)整壓力；去化周期為12—18個月時，被認(rèn)為是庫存偏高；6—10個月左右，被視為健康的理想狀態(tài)；低于6個月，則是庫存緊張的表現(xiàn)。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，各家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有所區(qū)別，與數(shù)據(jù)口徑及計算方法不同有一定關(guān)系。此外，新房去化周期還受到階段性供應(yīng)減少等季節(jié)性因素影響，未必能充分反映出深圳樓市的情況。今年2月恰逢春節(jié)假期，入市的新房項目數(shù)量非常少，目前深圳的待售新房數(shù)量仍有不少。根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2025年第一季度計劃入市的商品住宅項目共16個，商品住宅6130套。
位于深圳坪山區(qū)的一處新房銷售負(fù)責(zé)人對記者表示，目前深圳一些核心地段的新房去化較快，但也是建立在較大幅度的價格折扣基礎(chǔ)之上，地段較遠或者品質(zhì)一般的新房小區(qū)，去化情況仍然不理想。目前，深圳市場新房并沒有出現(xiàn)所謂的“庫存告急”現(xiàn)象。
深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前深圳共有近314個新盤在售。進入3月傳統(tǒng)的“金三銀四”，多個新房項目將加速入市，屆時會讓新房去化周期數(shù)據(jù)產(chǎn)生新的變化。
“去庫存”仍在路上
無論如何，“去庫存”成為近一年多以來構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報告顯示，全國樓市庫存壓力繼續(xù)釋放。今年1月，中國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為44737萬平方米，環(huán)比減少1.2%，同比減少11.0%。報告指出，目前百城新建商品住宅庫存已保持連續(xù)24個月同比下降，充分說明庫存壓力得到有效釋放，也為今年全年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡創(chuàng)造了更好條件。
分各線城市來看，當(dāng)月一線、二線、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.6、18.1和30.3個月。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進指出，一線城市“去庫存”周期已回到合理區(qū)間，即已低于14個月的水平，這和一線城市房價指數(shù)最近兩個月明顯由跌轉(zhuǎn)漲有一定關(guān)聯(lián)。一線城市住宅庫存去化周期率先回歸合理區(qū)間，對于行業(yè)信心增加等有較為積極的作用。
有分析人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場“去庫存”仍在路上，消化存量與優(yōu)化增量的舉措要并行。一是消化存量體現(xiàn)在收購存量商品房用作保障性住房；二是抓住城中村以及危舊房改造的機會，加速消化存量房產(chǎn)；三是收購房企存量閑置土地，盤活存量土地。
校對：王蔚
