證券時報
張淑賢
2025-02-26 18:23
2025年全國首批用于收回收購存量閑置土地項目的地方政府專項債券（以下簡稱“專項債”）將于近期發行。2月24日，廣東省財政廳發布《關于2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行有關事宜的通知》，將專項債券（八期～九期）競爭性招標時間確定為2月28日。
相關信息披露文件顯示，本批專項債發行總額307.1859億元，涉及2只債券，資金投向領域均為回收閑置存量土地。
中指研究院政策研究總監陳文靜認為，本次廣東省率先發行用于收回收購存量閑置土地的專項債，為市場釋放更加積極的信號。
專項債管理機制優化完善
此前，廣東省多地發布關于運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的公示。據中指研究院統計，截至2月22日，廣州、惠州、珠海、江門等城市公示的2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地項目超220宗，擬收儲價格合計超430億元。
陳文靜分析稱，本次廣東省發行的專項債覆蓋省內19個城市的86個項目，發行總額超307億元，是此前公示項目擬收儲價格總和的七成左右。
《廣東省2024年預算執行情況和2025年預算草案的報告》顯示，財政部提前下達廣東省2025年新增債務限額3213億元，其中專項債務3035億元。“運用好專項債券資金回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房，推動房地產市場止跌回穩”則被寫入廣東省2025年重點政策支出安排。
國務院辦公廳于2024年12月份發布的《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》提出，開展專項債券項目“自審自發”試點。其中，廣東省（含深圳市）被列入地方政府專項債券項目“自審自發”試點地區名單。試點地區滾動組織篩選形成本地區項目清單，報經省級政府審核批準后不再報國家發展改革委、財政部審核，可立即組織發行專項債券。
有效防范化解風險
“隨著專項債資金到位，土地收儲工作推進，將有利于降低土地庫存，穩定地價，引導預期，從而穩定商品房銷售量和價格。”談及本次專項債發行的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，收回地塊后不管是調整規劃再出讓、用于建設“好房子”，還是用作保障性住房用地或公共用地，都有利于改善房地產市場供給結構。
對于市場普遍關注的專項債償付問題，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，從募投計劃等材料來看，首批用于回收存量閑置土地的專項債具有比較穩健的償債機制。各地通過對地塊收儲價格的合理定價，有效降低收儲成本。根據測算，地塊出讓后，扣除出讓過程中的成本，土地出讓凈收入明顯超過收儲價格。
“從價格來看，各地折價收儲存量土地，折扣多在九折左右。”陳文靜表示，據中指研究院統計，廣東省各地公示的第一批擬運用專項債收儲的地塊中，約有70%的地塊，其擬收儲價格與土地出讓時成交價的比值在0.8到1.0之間。
在償付資金來源方面，2025年廣東省政府專項債券（八期）及2025年廣東省政府專項債券（九期）的債券信用評級報告均顯示，本期債券納入廣東省政府性基金預算管理，本息償付資金來源包括募投項目對應的土地出讓收益。根據廣東省財政廳提供的資料，募投項目預期收益能夠對相應債券本息形成覆蓋。
嚴躍進建議，未來，要真正實現盤活存量閑置土地，就要增強土地的利用價值和再開發價值，即要積極促進房地產市場平穩健康發展，持續撬動市場對此類土地的需求。
