工人日報
張菁
2025-02-21 08:50
31省（自治區、直轄市）2025年財政預算報告顯示，有20個省份預計今年政府性基金收入實現正增長。一般而言，國有土地使用權轉讓收入（下稱“賣地收入”）貢獻了政府性基金收入的八成以上，因而這或許意味著今年土地市場可能迎來弱復蘇。
根據界面新聞的統計，截至目前，共有24個省份同時公布了2024年賣地收入和2025年賣地收入預算目標，其中，11省預計賣地收入超過去年，4省預計和上年基本持平，9省預計不及上年。
甘肅省最為樂觀，預計今年賣地收入較上年增長96.9%，其次是青海，預計增長95.9%。
58安居客研究院院長張波對界面新聞指出，自然資源部發布的《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》規定，對于商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓，甘肅、青海省內城市商品房整體去化偏慢，因此賣地收入增加可能主要來自于加大商業、工業類土地的出讓。
“非住宅用地本身并不受土地出讓暫停相關規則限制，加之這兩個省份本身也是西部重要的工業區域，因此加大工業類地塊出讓的可能性相對較大。”張波說。
東部經濟大省中，除廣東外，其余多預計今年賣地收入較上年下降。廣東省則預計今年賣地收入較上年增長10.6%，分析師指出，這或與專項債“收儲”有關。
2024年10月份財政部新聞發布會提到，將允許專項債券用于收購閑置土地和存量商品房。11月7日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，進一步明確了專項債收購閑置土地的流程和重點。
春節過后，廣東省內多地先后發布了專項債收購閑置土地的公示，據華創證券的不完全統計，截至2月14日，廣東省13城發布相關公示、共涉及擬回購土地99宗、擬回購總金額254億元。
銀河證券資深宏觀分析師聶天奇認為，2025年全國閑置土地收購規模或超萬億元，未來不排除經濟大省通過閑置土地或存量商品房專項債收購方式，對系統重要性房地產企業提供流動性支持，以降低房地產行業風險、提振市場預期。此外，土儲專項債配合城中村改造、商品房收儲有望實現地方資源調控閉環，以時間換空間解決房地產短期供需問題。
財政部數據顯示，2024年，國有土地使用權出讓收入48699億元，比上年下降16%，降幅比上年擴大2.8個百分點。分析師表示，今年土地市場或繼續低位運行，成交主要向大城市集中。
中誠信國際研究院研究員閆彥明指出，2024年房地產開發投資同比下降10.6%， 土地成交面積及價格同比分別下降3.5%、14.3%。盡管四季度銷售和房價出現邊際筑底企穩跡象，但考慮到從銷售到房企投資、拿地的傳導通常存在的時滯，土地市場低位運行或將持續一段時間。
張波也認為，從今年全年來看，土地出讓收入依然會呈現同比下降，同時，成交會進一步向一二線城市等大城市集中。
聶天奇表示，展望2025年土地市場，主要是基于實際供需和政策支持兩個方面。從土地供需角度出發，不同能級城市將呈現持續分化，人口流入的核心經濟帶對優質土地供給仍然存在較大需求，從去年年底政策調整后的房價表現來看，一線城市和核心二線城市價格的較快企穩便反映了實際需求。而三四線城市，尤其是庫存水平較高地區實際需求仍然偏弱。
2024年，房地產開發投資同比下降10.6%，連續三年下降，降幅比上年擴大1個百分點。房地產市場的持續低迷直接影響到土地市場，多地賣地收入不及預期。
根據界面新聞的統計，在已公布2024年賣地收入的25個省份（自治區、直轄市）中，僅6個省份賣地收入實現正增長，其余均是負增長，且不少跌幅在10%以上。另外，沒有公開“賣地收入”的6個省份（山西、內蒙古、遼寧、江西、西藏、貴州）中，至少有2個省份表示去年賣地收入減收。
從收入規模看，2024年土地出讓收入排名前十的省份依次為：江蘇、浙江、山東、四川、上海、廣東、湖北、北京、福建、安徽。其中，福建從上一年的第12位前進3位進入前十，湖南則下降7位跌出前十。
排名前十的省份中，只有湖北省實現正增長。2024年，湖北省國有土地使用權出讓收入2431億元，同比增長5.4%，主要是房地產市場持續好轉，全省新建商品房銷售面積實現正增長。
據湖北省住房和城鄉建設廳披露，2024年，湖北全省房地產銷售在全國率先回正，新建商品房銷售面積同比增加0.5%，位居全國第三、中部第一；全省房地產業、建筑業“兩大支柱”稅收占全省的18.2%，增加值占全省GDP的13.2%，為全省GDP沖進6萬億元大關奠定了堅實的基礎。
此外，《湖北日報》去年11月22日刊發的一篇文章指出，湖北創新存量土地開發模式，全省前10個月共盤活存量土地17.81萬畝，其中上半年處置超期未動工兩年以上閑置土地動工面積為1.66萬畝，全國排名第二；收回面積為1.97萬畝，全國排名第一。
其他實現正增長的五個省份分別為天津、云南、新疆、黑龍江、寧夏。其中，黑龍江省2024年賣地收入同比大增17%，領跑全國，云南其次，增長15.8%，天津第三，增長10.4%。不過，這些省份賣地收入普遍偏低，均不足千億元。
另外，在已公布賣地收入的省份中，有10個省份賣地收入跌幅高于全國平均水平（-16%），其中不乏經濟大省。
湖南省2024年賣地收入比上年減少36.1%，增速排名墊底。湖南省政府工作報告提到，2024年房地產等領域下行壓力仍然較大。
廣東、江蘇、浙江賣地收入分別下降了28.9%、23.3%、27.0%，跌幅均較大。
廣東省政府工作報告指出，當前廣東經濟社會發展還面臨不少困難和挑戰。外部環境變化帶來的不利影響加深，我省經濟外向度高，受到的沖擊尤為直接。有效需求不足，部分企業經營困難，房地產市場還處于調整過程中。
浙江省政府工作報告也提到，外部環境變化帶來的不利影響加深，全省經濟社會發展仍面臨不少困難和挑戰：經濟金融、房地產、安全生產等領域仍存在不少風險隱患。
從預算執行情況來看，2024年，絕大部分省份未能完成年初設定的賣地收入目標。在25個已公開數據的省份中，只有上海、湖北、北京3個省份完成了年初的預設目標。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，北京、上海仍是房企重要投資布局的城市，土地市場表現相對平穩，優質地塊競拍熱度較高。根據中指院監測，去年，北京、上海宅地出讓金分別為1554億元、1380億元，位列全國城市前兩位。
她進一步指出，今年以來，上海在1月成功出讓松江區1宗宅地，該地塊吸引保利、招商、國貿、象嶼參與，經51輪競價，最終以溢價率27.9%由保利獲取；2月20日，上海2025年第一批次土拍即將開拍，4宗涉宅地塊總起價119.24億元，預計將吸引不少房企參拍。截至2月17日，北京已出讓宅地7宗，其中3宗溢價成交，溢價率均超10%。
“整體來看，當前房企對北京、上海仍保持較高關注度，預計2025年核心區地塊土拍熱度將延續。”曹晶晶說。
