券商中國
孫翔峰
2025-03-31 07:49
證券時報記者 張達
近期，核心城市土拍市場競爭激烈，高溢價地塊頻出，“地王”不斷被刷新。接受證券時報記者采訪的業內人士認為，今年上半年核心城市有望延續年初的土拍熱度，但當前“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點狀回暖，更多三四線城市起色并不明顯，各地市場持續分化中。
3月27日，成都一宗宅地成交樓面價超過4萬元/平方米，競價次數達到213輪，溢價率高達106%，而半個月前的單價“地王”樓面價剛破3萬元/平方米，溢價率為70.4%。
除成都外，3月以來，北京、杭州等地同樣出現土拍樓面價創歷史新高的情況。3月18日，北京海淀區一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創北京土拍歷史新高，溢價率為27.93%。3月25日，杭州一宗宅地拍出約7.7萬元/平方米的高價，溢價率高達70%，時隔2個月再度刷新單價“地王”紀錄。
據克而瑞研究中心統計，今年以來，杭州土地市場持續高熱，截至3月25日，年內已有7宗涉宅地塊溢價率超過50%，溢價率超過20%的涉宅地塊更是有20宗。從重點城市周度數據來看，在一二線城市高溢價地塊的帶動下，第12周（3月17日—3月23日）重點城市平均溢價率升至14.7%，且已連續5周都在10%以上。
對于核心城市土拍高熱的原因，上海易居房地產研究院院長丁祖昱認為，一是全國兩會以來，政策端多次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，提振了市場信心，包括稅費減免、購房補貼等地方政策的優化，帶來需求側預期向好，核心城市新房、二手房銷售的成交規模和價格都呈現出了較強的止跌回穩態勢，給土地市場帶來正反饋。二是一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略起到“對癥下藥”的作用，通過核心地段優質地塊供應，后續入市將形成“優質地塊—高溢價成交—市場信心提振”的正向循環。三是高價地塊背后實際也反映出企業投資信心持續修復，不過在市場承壓的背景下，房企愈加注重“利潤率”和“安全性”，核心城市優質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。
在中指研究院指數研究部總經理曹晶晶看來，核心城市優質地塊土拍升溫主要原因有兩點，一是房企對核心城市新房市場銷售回穩的看好，補倉意愿較高，同時年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉效率；二是各地政府加大優質地塊的供應力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區、配套成熟的地塊。
對于今年的土地市場趨勢，丁祖昱認為，在優質地塊供應的帶動下，核心城市土地市場率先回暖，加之一二手房價、去化率、成交規模等需求側指標帶來的正向反饋，2025年上半年核心城市有望延續年初的土拍熱度，并助力房地產行業加快筑底企穩。
不過，丁祖昱同時指出，“地王”頻出僅限于核心一二線城市的點狀回暖，且多為頭部房企持續加倉，更多三四線城市起色并不明顯，各地房地產市場企穩回溫的進程持續分化中。
曹晶晶也認為，短期來看，在房企拿地持續聚焦的背景下，今年核心城市優質地塊仍保持較高關注度，但低能級城市土地市場或仍面臨一定壓力，城市及區域分化現象將延續。
中原地產研究院的統計數據也反映出各地分化明顯，截至3月26日，全國土地市場城市排行榜中，土地出讓金排名前三的分別是北京、杭州、上海，其中，杭州平均溢價率最高，達到38.1%。而濟南、無錫、廣州、南通等地土拍均底價成交，西安、常州、天津、石家莊、徐州、南京等地平均溢價率不到1%。
