數據寶
余莉
2025-03-04 10:58
首開推出230套房，亢奮的購房者一個小時內購買了208套，去化率超過90%。
置業顧問忙到吃不上飯、同時接待好幾組客戶，購房者“轉賬慢了怕房子‘跑了’”、排隊擠進樣板間看房的畫面又回來了。
3月第一個周末，北京多個項目售樓處都迎來了久違的客流。自“認房不認貸”政策恢復實施以來，北京樓市已經很久沒有這么熱鬧了。與2月開發商們成交戰績一同發布的，還有一些熱門項目的成交喜報。在“好房子”和“小陽春”預期之下，北京樓市正悄然變化。
2月中旬，北京市規自委印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》），其中最受關注的變化是，可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。
在2月23日的2025年北京商品住宅用地推介會上，其中的“好房子”展區吸引了眾多企業駐足參觀，逐條問詢陽臺設置、底層架空、共享空間、建筑高度等方面的創新政策。
在此背景下，市場上符合“好房子”特征的新樓盤自然承載了更多關注。正如經濟學家馬光遠所言：“中國不缺房子，缺好房子。”
首開去化90%，央企打響“小陽春”第一炮
很多人還在討論市場何時回暖，北京樓市已經有人給出了答案。
去年10月23日，招商蛇口以底價9.92億元摘得通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6001地塊，樓面價約2.86萬元/平方米，而銷售指導價是6.2萬元/平方米，浮動8％。建設用地約1.60公頃，總建筑規模約5.42萬平方米，容積率2.17，距八通線梨園站直線距離約800米。
不到一個月，招商蛇口就公布了規劃平面圖，隨后官宣案名云璟攬閱。之所以如此得心應手，還源于招商蛇口對梨園板塊的熟稔。距離云璟攬閱直線距離約1.5公里的地方，即通州區第一個“交地即交證”的項目招商璀璨公元，兩者如今已形成了強大合力。
從拿地開始，公布案名、售樓處亮相、開放樣板間、取得預售證，一步步有條不紊，相比2023年以來開盤的其他項目，云璟攬閱一直保持著招商特有的高效的操盤運營節奏，整個節奏在精心的掌控之下，完美地趕上了政策和市場的“天時地利人和”。
這是中央政治局會議明確提出止跌回穩以來的第一個“小陽春”，是通州去年放開限購后首個按照“好房子”標準設計并落地的項目，也是北京“好房子”試點政策后通州首個開盤的項目。
事實上，整個通州主城核心區已經10余年沒有任何一宗純住宅用地供應了，也正因此，以“好房子”報規的云璟攬閱，相較于板塊內其他二手房和存量項目，在得房率方面占據了天然優勢。
與此同時，云璟攬閱出門約450米就是一號線梨園站，地鐵半小時到國貿，一小時到西單，這個通勤半徑對打工人來說非常友好。還有很重要的一點，當朝陽新房遍地奔向改善，與之接壤的通州就承接了大部分外溢的剛需剛改客戶。
這也很好地解釋了云璟攬閱售樓處營銷中心開放僅15天，到訪接待量就超3000+組。據此計算，單日到訪接待量超過200組，這是很多項目一周甚至更長時間的到訪量。
到3月1日，云璟攬閱正式開盤，整個項目總共只有367套房，本次開發商“忍痛”推售230套，直接實現去化208套，去化率超過90%，收金11.46億元，這在當下的北京樓市罕見。對比2023年以來通州開盤的新項目，樣板間開放至開盤22天均表現突出，領先其他項目。
結合目前的情況和之前的供地節奏，3月開始，北京多個區域都將迎來熱門新盤入市。從這個意義上看，云璟攬閱的火熱更具風向標意義，甚至反向帶動整個通州樓市，向市場傳遞積極信號。
“整體看，2025年以來，北京房地產市場延續止跌回穩行情。”中指研究院高級分析師范詒杰此前曾分析，基于止跌回穩政策持續落地，需求側信心逐步恢復，同時疊加多個區域改善及高性價比項目入市，北京樓市“小陽春”值得期待。
產品力明顯提升，得房率越來越高
有業內人士表示，與傳統住宅相比，“好房子”具有諸多優勢，例如建筑標準大幅提升、規劃設計標準放寬、得房率普遍較高。對于購房者而言，將能夠獲得性價比更高的“好房子”。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則表示，“好房子”規劃建設內容應該能讓購房者實實在在受益，同時也是開發商后續銷售中的賣點所在。
事實上，早在云璟攬閱取得預售證之時，招商蛇口北京公司有關人士就透露過這樣一個細節：對云璟攬閱的每個戶型，都做了室內尺寸的拓展，希望能夠提升整個空間的利用率，超高得房率是“好房子”一個很重要的標準。
市場越來越難做，開發商不得不卷產品。在此背景下，我們再回過頭看云璟攬閱本身的產品力。
第一，收納。比如89平方米戶型，可以看出這次招商蛇口在戶型方面花了很大心思，不僅把收納空間藏在玄關、衣柜、鞋柜，還預留了足夠寬敞的家政間，用于放置洗衣機和烘干機。廚房則設計了轉角邊柜，以及相匹配的櫥柜空間。
第二，得房率。仍以89平方米戶型為例，項目在這樣的面積里還做了270度大轉角飄窗和開敞式廚房，得房率是所有戶型里最高的。主臥使用面積足足有約15平方米，在新的報規條件下按1.5米進深的陽臺報規，再做入室內面積；其余臥室（或書房），都有不同面積的飄窗和設備平臺做入室內，有看過項目的購房者甚至感慨“89平方米住出100多平方米大平層的闊綽感”。
其他三個主力戶型中，79平方米北向設備平臺全贈送，南向兩個陽臺半贈送，贈送基本相當于總面積的10%；108平方米戶型贈送面積接近10平方米，南向三面寬，邊戶主臥甚至還有270度轉角窗；128平方米戶型贈送面積超過10平方米。
還有一點很重要，招商蛇口用的都是自家物業，這是很多開發商無法比擬的優勢。
在云璟攬閱，開發商把物業用房設置在了每一個業主可能產生高頻次需求的地方，比如各出入口，而不僅僅是把物業用房結合入戶大堂來打造。在物業服務這件事上，招商蛇口甚至考慮到了業主親友臨時車需抬桿、業主周邊購物后拎重物回家等細節。
交付后的場景服務，在前期報規圖里就已經率先卷起來了，把工作做到全周期的每一步。
“北京樓市又到了一個拐點，產品各種迭代，各種配置恨不得都上，我們不擔心市場。”項目開發商表示，“現在一拼產品力、二拼服務力，市場還會繼續分化，好的項目只會越來越好。我們的客戶有自己的購房邏輯，認同‘好房子’”。
據范詒杰分析，2024年以來，北京樓市產品迭代速度加快，尤其是“好房子”有關規則的出臺，使得北京樓盤產品力明顯提升，得房率明顯提高。
一個有意思的現象是，北京樓市不少渠道人士都開始感慨，如今的房子質量越來越好，新房不論從得房率還是質量角度看，都更保值，住起來更舒適。
“聰明的錢會用腳投票”，這句話在任何時候都是真理。
