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李志強
2025-02-28 14:17
作為我國租賃住房的重要品類，保租房的籌集、建設和供應正不斷提速。
2月25日，北京經濟技術開發區面向青年人推出《應屆大學生住宿保障實施細則（試行）》，打造“求職7日免費住宿——實習3月免費短租——就業3年優惠長租”階梯式安居體系。具體為，收到北京經開區企業筆試、面試通知的應屆生（本科及以上，畢業3年內或在讀畢業年級），單次最多可享受3到7天免費住宿，租金全免。若與經開區企業簽訂實習合同或勞動合同的應屆生，則可享受一次性3個月免費租住，租金全免。這在北京尚屬首次。
今年以來，深圳、成都、鄭州、昆明等城市均發布了保障性租賃住房配租公告。本月下旬，我國第7單保障性租賃住房REITs項目獲得通過。以深圳為例，近期深圳市南山區住建局公示了10404套房源，其中，保租房（政府組織配租類）一般為市場租金的六折，可以同時排隊公租房，而社會房源類保租房租金為市場價的九折。
完成“十四五”規劃中的保租房供應任務，以及各城市加大對人才的吸引力度，是這一現狀的重要背景。從市場層面來看，保租房的供應正在對租賃市場帶來深遠影響。
供應提速
保租房的概念最早于2021年提出。在租購并舉的住房制度框架下，保租房作為主要面向新市民、青年群體的租賃住房品類，承擔著重要作用。
2021年6月，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確了這一品類的政策地位，并給予多項政策支持。
從狹義理解，保租房建設關乎新市民、青年群體的居住問題，但其重要性遠不止于此。
2022年，國家衛生健康委、住房和城鄉建設部等17部門印發《關于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》。在強化住房支持方面，文件提出，加快發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難。
與此同時，近年來各城市加大對人才的吸引力度，尤其是年輕人。在吸引人才的各類政策中，加大保租房供應并給予免租期，是常見的舉措之一。
近年來，深圳一直為來深求職的高校應屆畢業生提供7天免費住宿。今年該政策進一步優化，將高校應屆畢業生來深求職提供免費住宿天數從7天延長到15天，對于在深就業創業的人才，提供面積不等的保障性租賃住房。
“十四五”期間，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。作為“十四五”規劃的收官之年，2025年以來，各地對保租房的制度建設和實際供應都在提速。
住建部近期便提出，在2024年全國建設籌集172萬套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房基礎上，今年將繼續增加保障性住房供給，幫助新市民、農民工等實現安居。
本月中旬，廣州市出臺《廣州市保障性租賃住房管理辦法（暫行）》，對保租房的戶型、租金、租賃人群進行了規定。此后廣州宣布，今年計劃籌建保障性租賃住房10.79萬套（間）。
2月以來，昆明市公有房屋管理中心連續發布2025年第一批、第二批保障性租賃住房分配有關事項的有關通知，涉及兩個項目，共666套房源。同樣在2月，成都、鄭州均有保障性租賃住房的配租、選房等動作。
值得注意的是，2月21日，匯添富上海地產租賃住房REIT獲上交所批復，底層資產為上海市閔行區虹橋項目、江月路項目。這也是我國第7單保障性租賃住房REITs項目。該產品于2024年11月26日申報至上交所，從申報到審核通過用時不到90天。
中長期影響
事實上，作為構建房地產發展新模式的重要內容，針對保租房的制度建設和實際供應，將是一項中長期的工作內容。
2月14日，遼寧省住房城鄉建設廳副廳長解宇就表示，2025年至2027年，全省計劃通過收購存量商品房方式新增12萬套配租型保障性住房，其中新增2萬套公租房，10萬套保障性租賃住房。
一位住房租賃行業的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，在樓市去庫存的大背景下，保租房的房源籌集并非難事。比如，不少城市推出的“商改租”、“以購代建”等政策，就可為市場提供大量保租房源。
他表示，如果能按期完成政府部門制定的目標，這一品類有望在未來幾年形成持續供應，并對租房市場帶來沖擊。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道表示，在供需關系方面，保租房的大量入市，將有效緩解租房市場供需緊張狀況。同時，由于保租房的租金通常低于市場租賃住房，其對于平抑租金水平，增強市場穩定性，也有著積極作用。
據悉，對于保租房的租金水平，不同城市有不同的規定。
根據廣州出臺的最新文件，政府性房源保障性租賃住房項目的租金，應不高于同地段同品質市場租賃住房租金的90%；市場性房源保障性租賃住房，租金應低于同地段同品質市場租賃住房租金，按照“企業可持續、市民可負擔”的原則，由市場主體自主申報或調整。
鄭州也表示，保租房租金原則上不高于同區域同類型住房市場租金的90%。
但在此前的試點方案中，武漢、昆明都將保租房最高租金標準設定在市場水平的85%，青島則設定為80%。
此外，保租房在規范市場競爭方面的作用也不可忽視。嚴躍進表示，保租房能減少租客對傳統市場房源的依賴，其建設運營有嚴格規范和監管，能帶動租房市場整體標準提升，引導市場向規范化、專業化發展。
