證券時報
胡華雄
2025-02-25 13:39
近日，住房和城鄉建設部發布消息稱，根據各地統計上報數據，2024年1—12月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.8萬個，超額完成新開工改造5.4萬個城鎮老舊小區的目標。分地區看，北京、廣東、江蘇、上海、河南等11個地區2024年實際開工改造城鎮老舊小區超額完成計劃。
作為近年來的重點工作之一，老舊小區改造既能滿足人們對居住和生活品質的需求，又是拉動房地產投資的重要力量。在房地產業面臨新舊動能轉換的背景下，這一領域的重要性正在提升。
截至目前，全國31個省份兩會均已落幕。其中，促進房地產市場止跌回穩是2025年各地房地產工作的主基調。在此基礎上，城市更新、城中村和危舊房改造等拉動房地產投資的“新動能”也成為各地部署的重點工作。此外，盤活存量土地、收購存量商品房等化解風險措施也被強調。
2025年全國兩會將于3月召開，其對房地產的表態，將為今年的房地產工作定調。綜合各方信息來看，房地產在穩增長中的作用仍然重要，在繼續化解風險、促進市場止跌回穩的基礎上，監管層對新投資動能、新發展模式的部署值得關注。
仍是穩增長抓手
2024年9月26日召開的中央政治局會議首次提出要促進房地產市場止跌回穩。當年12月召開的中央經濟工作會議指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩。
此后，“止跌回穩”成為樓市政策的重要導向，并頻繁出現在各級主管部門的表態中。
綜合各地兩會對房地產的表述來看，整體延續了中央經濟工作會議的基調，并普遍將促進房地產市場止跌回穩作為2025年的重點任務之一。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，至少有14個省份明確提出止跌回穩的目標。同時，也有部分省份的表述存在文字差異，但總體精神是高度一致的。
中指研究院也指出，少數省份對于房地產相關內容的表述更為積極。如遼寧表示“推動房地產市場企穩回升。因城施策，供需兩端協同發力，嚴控增量、優化存量、提高質量，統籌推進保交房、治爛尾、去庫存”。重慶在“開年第一會”上強調“全力推動房地產和建筑業企穩回升”。
該機構認為，這種積極的表態也體現了地方對于推動房地產市場修復的決心。
促進房地產市場止跌回穩，對于穩定經濟增長至關重要。綜合各地的公開數據來看，除青海省外，今年各省份設定的GDP增長目標均在5%左右及以上，還有不少省份設定了固定資產投資增長目標。在這一背景下，房地產在穩增長中的作用不可忽視。
嚴躍進指出，今年全國兩會對房地產的表態，有望延續去年末中央經濟工作會議的提法。從政策部署來看，監管層將會繼續激發房地產在提升內需、穩定投資方面的作用。
值得一提的是，2024年的全國兩會政府工作報告中，將房地產置于防風險的工作大項下，并提出“對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”等措施。
隨著房地產市場從去年四季度以來出現升溫，房地產在防風險方面的壓力將有所減輕。但分析人士普遍指出，市場仍處于風險出清周期中，盤活存量土地、收購存量商品房等政策措施仍將是今年的重點。
其中，作為防范化解房地產風險、實現房地產高質量發展的制度基礎，按照中央經濟工作會議的部署，“推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，有望再度被強調。
新投資動能將補位
在穩增長方面，房地產主要在投資、消費兩端發揮作用。其中，在房地產市場面臨新舊發展動能轉換的背景下，一些新的投資領域，將會補充傳統房地產投資退潮帶來的缺口。
中指研究院指出，2025年各地政府工作報告中，27個省份強調實施城市更新工作，24個省份強調推進城中村和危舊房改造，是各項工作中強調頻次最高的兩項。其中不少省份設定了具體的目標，體現出這兩項工作的重要性。
2024年，監管部門提出在35個超大特大城市實施城中村改造，后又將改造范圍擴大至近300個地級及以上城市。去年末的中央經濟工作會議指出，加力實施城中村和危舊房改造。
有機構估算，算上土地購置和建安等投資，城中村改造能拉動的投資規模在數十萬億量級，即使分散在未來數年內，其帶動的房地產投資也較為可觀。
城市更新領域對投資的拉動作用，同樣值得關注。
今年1月3日，2025年首場國務院常務會議召開，研究推進城市更新工作，并對城市更新提出一系列的政策支持。去年末的中央經濟工作會議，同樣對城市更新工作有所部署。
中指研究院研究總監吳建欽向21世紀經濟報道記者表示，城市更新將是今年政府投資的支持重點，其拉動的總投資額也將達數萬億量級。
在消費端，為促進房地產市場止跌回穩，各地有望進一步取消限制性措施，促進合理需求釋放。其中，一線城市的樓市政策將如何調整，最值得關注。
此外，專注于產品端的“好房子”建設，也是政策布局的重點。2025年各地政府工作報告中，有19個省份明確提出要建設“好房子”，多地表示要建設更優質項目，滿足群眾高品質生活需求。
嚴躍進表示，在產品品質端發力，既順應了買方時代下購房者對居住品質需求越來越高的大勢，又能拉動上下游多個產業的發展，這一領域也將成為今年的重要政策發力點。
