券商中國
王蕊
2025-03-14 23:28
3月14日，鄭州市政府發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》），明確了收地范圍、價格確定及收地工作具體要求。
《通知》提出，按照政府領導、分類處置的原則，嚴控增量、優化存量、提高質量，支持盤活存量閑置土地，在鄭州市閑置存量土地盤活處置工作專班領導下，運用地方政府專項債券資金開展收回收購存量閑置土地（以下簡稱收地）工作，組織研究定價機制、收地方案、收地程序等。
具備下列條件之一，可列入收地范圍：
（一）企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地（優先）；
（二）因低效用地再開發或基礎設施建設等確需收回的土地；
（三）已動工地塊中規劃可分割且暫未建設的土地；
（四）國家、省、市等相關政策規定可以收回收購的土地。
價格確定
根據《通知》，收地價格以基礎價格為基礎，根據市場形勢、合同履約等情況，與土地使用權人協商一致后經集體決策確定。
其中，基礎價格按土地市場評估價格，相較企業土地成本就低確定。
土地市場評估價格方面，由鄭州市土地儲備中心委托經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，地上、地下建（構）筑物、附屬物原則上不計入價格評估。
企業土地成本方面，按照企業取得土地使用權時已繳納的土地價款、相關稅費（契稅、印花稅、耕地占用稅、復墾券等費用）、非企業原因造成的土地開發直接費用及閑置期間的利息確定。涉及非企業原因造成的土地開發直接費用，由區政府委托具備資質的第三方機構審核確定。利息計算時間以土地價款全部繳納之日起，到非企業原因消除截止；收地時非企業原因未消除的，截止到企業申請時間。利息以繳納的土地價款為計息基數，按照同期中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（同期貸款基準利率）計算。司法或破產拍賣的土地，土地成本按照變賣價格和稅費確定。
因企業原因終止項目建設未滿兩年的，企業土地成本按原土地價款確定；涉及地上、地下建（構）筑物、附屬物按照約定需拆除的，企業負責在土地收儲合同簽訂前拆除。
對于價格確定，《通知》規定，司法或破產拍賣進入變賣程序的土地，相關司法程序完結后，在變賣價格不高于基礎價格的前提下，可按變賣價格和稅費確定收地價格。
承擔有保交樓任務的企業無力繼續開發已供應未動工的住宅用地和商服用地，按照基礎價格確定收地價格，收地款用于保交樓項目。
擬收回收購地塊的原土地使用權人在市域內參與競買與原土地等值及以上土地的，按照基礎價格確定收地價格，企業足額繳納新地塊土地價款后，支付收地價款。
因法定原因導致土地使用權人至收地工作實施時仍無法開工的，按照基礎價格確定收地價格。
除上述情形以外的土地，根據市場形勢、合同履約等情況，按基礎價格下調5%確定收地價格。
收地要求
《通知》要求，收回收購的存量閑置土地納入儲備后，根據國家調控政策要求和市場發展形勢開展土地供應。因市場價格波動導致國有土地資產減值的，不予考核追責。依據經濟社會發展需要，收回收購的土地按規劃優先用于保障性住房建設、基礎設施配套、公共服務設施建設補短板等重點民生領域和實體經濟用地項目，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。
《通知》還要求，全面調查摸底。各區政府依托處置存量閑置土地清單摸清底數，全面調查土地基本信息、閑置原因、是否存在土地污染、抵押和企業債權債務關系等重要內容，綜合考慮地塊收回收購難易程度、企業意愿、市場需求、地塊條件等，提前做好專項債券資金申請和收地前期工作，按要求及時納入年度土地儲備計劃，確保能夠快速啟動、高效實施。
同時，突出工作重點。加強部門溝通協調，形成工作合力，要突出銀行改革化險、保交樓項目等涉及的存量閑置土地，結合債券分配額度分期分批穩妥推進和實施收地及后續再供應工作；要充分發揮土地儲備“蓄水池”作用，提升收回收購土地品質，優化規劃條件，強化投放調控和流量管理，維護良性土地供需關系。
另外，加強風險管控。各級各部門要堅持底線思維，樹牢風險意識，合理運用價格機制，有效防范廉政風險和道德風險；明確地方政府專項債券資金只能用于土地儲備工作的，只能由納入名錄管理的土地儲備機構使用，確保地方政府專項債券資金依法合規使用，經得起巡視巡察、審計等督查檢查。
校對：王錦程
