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李映泉
2025-03-11 10:07
當前，我國城鎮人均住房建筑面積已經超過40平方米，住房發展階段正在從“有沒有”轉向“好不好”。
2025年全國兩會期間，政府工作報告首次提到“好房子”，并給出了四個明確的標準：安全、舒適、綠色、智慧。在2025年年初的地方兩會上，全國15個省份宣布將大力推進“好房子”建設。3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，近期，住房和城鄉建設部在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是要把住宅的層高提高到不低于3米。
那么，建設“好房子”有哪些意義？對房地產行業發展會產生哪些深遠影響？在筆者看來，從追求“有房住”到追求“住好房”，這表明“好房子”時代正式拉開帷幕，將重塑房地產行業底層發展邏輯。
第一，重構供求關系，從規模擴張轉向供需適配，推動行業轉型。當前，中國城鎮化率已突破67%，全國商品房待售面積超過7.5億平方米。房地產行業依靠過去“規模至上”催生大量“速成式”住宅的擴張邏輯，已無法滿足居民愈發多樣化的居住需求，建設“好房子”迫在眉睫，更需要與時俱進。
2024年以來，全國多地“因城施策”推行建設“好房子”的新舉措，從規劃指標、第四代建筑、建筑面積計算、容積率計算等方面紛紛出臺新規范、新標準，細化層高、隔音、采光等指標，從源頭掃清建設“好房子”的障礙。
當然，建設“好房子”對穩樓市的影響，絕非表面看到的用“技術指標堆砌”提升房屋品質，而是會更為長遠地影響房地產下半場的競爭格局。2025年，“好房子”項目將集中入市，這意味著在以換房為主的交易環境中，像原來一樣造房子將不再有市場。未來，“好房子”如同好汽車，那些質量過硬、產品力更強，規劃設計更好的宜居住宅，將擁有更高的去化率、更快的變現速度，乃至市場定價權，是市場止跌回穩的重要推動力，也將加快推動行業向高質量發展轉型。
第二，重建盈利模型，從開發為主轉向建造與運營并重，倒逼企業從賺快錢轉向謀長遠。過去，房地產行業靠“野蠻生長”增厚利潤空間，主流模式是“拿地—建房—銷售”，物業服務也只是開發商的衍生業務，絕大多數上市房企開發業務占營業收入的95%以上。“好房子”時代來臨后，房企將從拼速度轉向拼質量，有望從三個維度來重塑盈利模型。
一是加大研發投入，升級建造技術。消費者對健康住宅的需求與日俱增，這將倒逼開發商加大對綠色建材、新風系統以及智能家居系統等方面應用的開發和投入。二是延伸服務鏈條，拓寬服務邊界。當前，房企正從“開發商”向“美好生活服務商”轉型，這意味著企業要圍繞房屋和空間進行多元化業務布局，比如，構建智慧物業、商業地產、養老社區等服務生態，帶動住宅項目去化率，提升產品溢價空間。三是輕重資產并重發展，以存量資產運營破局。“好房子”未來有望在城市更新領域發力，這涉及存量房改造業務，若企業能夠參與舊改工程，探索“存量房改造+REITs”模式，將能打開新業務格局，開拓新業績增長點。
第三，重塑建造流程，運用“新型工業化+綠色化+智能化”模式建房，實現從“造房子”到“建生態”的產業躍遷。“好房子”的建設是一個系統工程，好標準、好材料、好設計之外，還要有好的建造過程，要推廣“綠色+智能”建造，強化科技賦能的新型建造方式，打造全產業鏈融合一體的智能建造產業體系，推動建筑業工業化、數字化、綠色化轉型升級。
實際上，科技賦能建筑，早已有之。無論應用BIM技術貫穿設計、施工、運維全周期，還是裝配式建筑的應用，乃至3D打印技術，均在穩步推進過程中，可以像搭積木一樣建房子，縮短工期，提升效率，也更加綠色環保。比如，未來的“好房子”工程，有望以裝配基地為核心，延伸智能家居、智慧運維業態，形成萬億元量級產業集群，推動行業從單一房屋建造向生態服務系統轉型??。更值得期待的是，隨著人工智能（AI）技術的迅猛發展，智慧房屋、智慧社區將大有可為。
當前，房地產行業已告別“短跑沖刺”，轉向“馬拉松式”精工細作，建設“好房子”正當其時。展望未來，“好房子”的建設，將重構土地、資本、技術、服務的組合邏輯，讓房地產真正回歸“居住本質”。
