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2025-02-28 17:51
在重點城市高溢價地塊成交帶動下，平均溢價率再創新高。
據克而瑞研究中心統計，2月以來，北京、上海、杭州多宗高總價地塊的高溢價成交，拉動重點監測城市平均溢價率升至13.4%。這是自2021年7月以來平均溢價率首次突破10%。
業內人士預計，上半年重點城市土地熱度有望延續，將有更多高溢價優質宅地出現，并且會蔓延到更多城市，具備“低庫存+強購買力”雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。
重點城市平均溢價率創新高
2月，盡管土地成交面積同環比持續回落，但北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，土地成交金額同比上漲，平均溢價率也再創新高。
據克而瑞研究中心統計，截至2月25日，2月全國300城土地供應2702萬平方米，環比下降22.6%，同比下降36%；成交建筑面積2283萬平方米，環比下降52%，同比下降6%；成交金額917億元，同比上升39%，其中，一線城市成交金額304億元，環比下降4%，同比上升27%。因一二線城市優質地塊成交占比上升，2月平均樓板價達到4019元/平方米，環比上月同期增加48%。
值得注意的是，重點監測城市平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點，自2021年7月以來首次突破10%。
其中，上海、北京、杭州成交金額超過100億元。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在2月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。土地成交總價TOP10中，北京、上海、杭州占據七席，單價TOP3均來自上海。成交總價TOP10地塊中，有6宗地塊溢價率超過20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號地塊，更是拍出了72.5%的溢價率。
另外，多宗地塊刷新地價紀錄。如杭州城東新城，5天內兩次刷新板塊地價紀錄；鄭州金水區一宗宅地拍出了87%的溢價率，創近三年以來溢價率新高；而上海在月末協議出讓靜安的高品質袖珍地塊，若在3月1日成功通過公示期，將以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。
上半年市場熱點有望延續
今年以來，一二線城市土地市場高溢價地塊頻現，但三四線城市仍以底價成交為主。
“這背后凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉向，也折射出各地穩市場進程的差異。”上海易居房地產研究院院長丁祖昱說，在房企愈加注重“利潤率”和“安全性”的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質供地策略，其核心板塊因需求強勁、庫存低位，優質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。土拍熱度又反向強化市場預期，形成正向循環。
丁祖昱認為，隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調整，房企對優質地塊的競拍信心有望進一步提振，預計上半年將有更多高溢價優質宅地出現，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。
丁祖昱進一步指出，上半年土地市場預計將呈現兩大趨勢：一是重點城市優質宅地高溢價成交將成為常態，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現點狀突破；二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備“低庫存+強購買力”雙重優勢的區域有望率先迎來地價回暖。
對于大部分三四線城市而言，丁祖昱認為，仍需借助2025年地方債務空間擴容的政策窗口，嚴控供地規模并聚焦核心區供求調整，優先盤活關鍵區域閑置土地，以點帶面扭轉市場預期，實現漸進式筑底。
校對：楊立林
