券商中國
許諾
2025-02-27 12:45
樓市傳統旺季即將到來，廣州、深圳市場近期表現卻冷熱分化，小陽春還在醞釀中。
近期，深圳龍華新盤中洲迎璽三期推出780套房，認籌超過2900組，但最終沒有實現“日光”，當天去化超500套。
中原深圳研究院監測的數據也顯示，截至2月23日，本月深圳全市一手住宅成交1240套，二手住宅成交2610套，與1月同期相比有明顯下滑。
廣州中原的數據顯示，受春節假期效應影響，二手成交季節性調整，今年2月上半月共成交2695宗，環比下降55.8%，各區二手成交普遍腰斬。
去年“926”新政之后，廣州、深圳市場一度有所起色，但近期政策面按兵不動，市場也隨之步入調整期。
在此背景下，多數受訪房企認為，樓市傳統的“金三銀四”是否可期，還要看政策面發力等多種情況，因為當前市場的預期等因素仍未有根本性變化。
平淡開局
春節剛過，廣州、深圳的房企暫時未開啟全面營銷模式，多數樓盤以平銷為主。
其中，深圳龍華中洲迎璽由于前期造勢充足，被認為具有“日光盤”潛質，但最終銷售未及預期。
公開資料顯示，中洲迎璽三期此次共推出780套住宅，備案均價約7.2萬元/平方米，銷售單價在5.7萬~8.1萬元/平方米之間，開盤有8.8折優惠，折后均價約6.3萬元/平方米。
這一價格被認為具有相當的競爭力，但最終中洲迎璽并沒有如愿“日光”。
中洲迎璽三期共有2990批購房者登記并凍資，但最終累計去化507套房，去化率約65%，剩余房源主要是總價較高的大戶型單位。
雖然未取得預期的結果，但這一成交水平在市場看來可以被接受。一位深圳房企市場部的人士告訴21世紀經濟報道記者，“中洲迎璽是今年入市新盤里面的亮點了，前期那些炒作有水分，但這也算比較火了，畢竟小戶型都清完了。”
事實上，從數據來看，深圳樓市成交在春節后略有起色。深圳中原研究中心發布的數據顯示，今年2月第三周，深圳全市新房住宅共成交534套，環比上升10.6%；面積共計5.4萬平方米，環比上升9.0%。二手房方面，今年2月第二周，深圳全市二手住宅共成交1132套，環比上漲18.0%。
相較于深圳，廣州市場新盤也在低基數的前提下略有回溫。克而瑞數據監測顯示，截至2月25日，廣州本月商品住宅成交面積27.47萬平方米，已全面超越去年同時期整月成交規模，成交主力來源于增城、番禺、白云三區。
二手房方面，目前看來廣州也較快恢復。根據中原地產發布的數據，受春節假期效應影響，二手成交季節性調整，今年2月上半月共成交2695宗，環比下降55.8%，各區二手成交普遍腰斬。
中原地產表示，對比去年春節情況來看，今年得益于政策松綁利好刺激，二手市場節后反彈力度迅速，購房客戶觀望情緒減弱，節后成交(846宗)反彈基礎顯著優于去年(388宗)，且節后第三周成交飆升至1734宗，基本恢復至節前水平。
供應放量
成交面緩慢回溫，廣州、深圳供應也未有明顯擴張。這主要是因為近年來“嚴控增量”，土地出讓規模等普遍下降的緣故。
公開數據顯示，2024年全年，廣州累計供應556萬平方米涉宅用地，同比下跌43%；成交量為422萬平方米，同比下降42%。2024年，廣州市共掛出61宗宅地，共成交涉宅用地49宗，成交總金額為772.74億元，較2023年下降34.65%。
深圳情況也類似。
據深圳中原研究中心統計，2024年新房住宅供應量為近六年最低，近十年僅高于2017、2018年。未來深圳樓市控供應將為常態，2024年新房住宅供應面積418.8萬平方米，同比下降27.7%；供應套數39672套，同比下降30.3%。在嚴控增量、優化存量背景下，供需平衡成為著重點，未來供應預計仍將維持在低位。
根據深圳市住房和建設局披露數據，今年一季度，深圳計劃入市的商品房項目24個，供應房源8786套，其中住宅6130套，較2024年第四季度減少近5000套。
不僅如此，從今年以來土地供應的情況來看，廣州、深圳的供應量仍然較低，而且也未有明顯回暖的趨勢。
今年1月，深圳僅出讓一宗地塊，最終中海以30.65億元摘得龍崗大運宅地，出讓宗地按照“價高者得”的原則確定競得人。現場歷經246輪激烈競價，溢價率為70.37%。
由于供應縮量，也有部分觀點認為受供求關系的影響，樓市成交有望量價齊穩。
一位深圳房企的營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者，“金三銀四”仍然可能有，因為供應縮量，客戶選擇少，市場上剩下的盤會好賣。
但多數受訪者仍然認為，目前樓市基本面未有改變，市場逆轉仍待時機。“樓市近年來是政策主導的市場。這幾輪政策松綁都在短時間內釋放了一波購買力，這些購買力是本來就在觀望的客戶被推入市，但是二手市場的價格還未穩定，整體的大環境也還在盤整，不是剛需客戶入市的欲望仍然很低。”
市場的回暖有一個傳導的過程，如果有政策的加持，樓市有望受到刺激，“金三銀四”就將值得期待。
深圳中原研究中心認為，從目前數據看，二手市場成交已經慢慢活躍起來，隨著開發商推盤節奏加快，新房成交的活躍也將進一步帶動二手市場。“近期政策面傳聞不少，也有助于提振市場預期，帶動市場氣氛。進入3月，成交將進一步提升，金三銀四值得期待。”
