券商中國
李穎超
2025-02-27 09:57
2月25日，近期一直保持高熱度的杭州土地市場，迎來3宗涉宅用地出讓，分別位于上城區、拱墅區和濱江區。3宗地塊的總起始價為46.7億元，最終均溢價成交，共收金67.98億元。
其中，“城東新城單元SC080201-46地塊”的爭搶最為激烈。經過110輪競價，該地塊被華潤置地以26.18億元競得，溢價率72.48%。50683元/平方米的樓面價，為杭州涉宅地塊樓面價的第三高。
杭州涉宅用地單價“地王”，則在一個月前剛剛被刷新。
1月24日，杭州湖墅單元一宗地塊以54.56億元的價格競出，溢價率71.25%，成交樓面價64834元/平方米。該地塊的競價次數達到220輪。
杭州土拍的火熱現狀，是近期熱點城市土地交易的縮影。今年以來，熱點城市土地交易火爆開局，其間一度有春節假期影響，但熱度絲毫未減。
土地市場的升溫，往往來自于房屋交易市場的帶動。去年四季度以來的樓市回暖，被認為是推動土地交易回暖的動力。與此同時，政策層面的“托舉”，也對市場信心的恢復起到了積極作用。
百輪競價頻現
1月2日，北京迎來2025年首場土拍，位于海淀區東升鎮的兩宗純住宅地塊迎來現場拍賣，兩塊地總起始價150.30億元。兩宗地塊延續了不限地價、不限銷售指導價、不搖號的規則，以價高者得為原則，這意味著新房將回歸市場定價機制。
這兩宗地塊均得到熱捧。其中，0029地塊以總價91.52億元競出，溢價率為17.33%，得主為中鐵+招商+華潤聯合體；0030地塊則以90.4億元的價格競出，溢價率為25.04%，得主為建發。
連同開拍前的線上報價，兩宗地塊的競價次數分別達到170輪、249輪。
今年以來，熱點城市土地交易火熱，隨著土地交易規則的改善，一些優質地塊受到熱捧，競價次數超過百輪的情況不斷出現。
1月26日，深圳迎來2025年首宗宅地出讓。龍崗區的一宗土地吸引了8家競買人參與，經過246輪競價，中海以總價30.65億元競得，溢價率為70.37%。
2月8日，鄭州司法警官學院地塊現場出讓，該地塊經歷了一場馬拉松式的競價，從早晨9點5分開始，一直到下午2點51分才決出勝負。最終中海以總價10.89億元競得該地，溢價率87.48%。這也是2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。
2月19日，蘇州迎來節后首宗宅地出讓，蘇州工業園區一宗地塊以14.29億元競出，競價次數122輪。
2月20日，上海2025年一批次土拍中，虹口區一宗地塊以89.64億元競出，競價次數為184輪。
北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，近幾年來，隨著房地產市場進入深度調整期，房企不斷向“高能級”城市收縮，造成這些城市的土地競爭較為火爆。
他表示，從市場參與主體來看，雖然不再有過去的“民企爭鋒”場面，但就市場競爭的激烈程度而言，當下熱點城市的土地市場已經接近往年最火爆的水平。
熱點城市的土拍形勢，也對整體市場起到一定的帶動作用。中指研究院的數據顯示，2025年以來（1月1日-2月23日），300城住宅用地累計成交金額為2095億元，同比增長30.2%。
政策托舉助力信心回升
土地市場的升溫，往往來自于房屋交易市場的帶動。去年四季度，房地產市場出現年末翹尾行情。進入2025年，雖有春節假期影響，但樓市成交熱度較往年同期仍處于相對較高的水平。
中指研究院指出，近期優質地塊土拍升溫反映出房企對核心城市新房銷售前景的看好，加快補倉。
除市場大勢外，政策層面的直接影響也不容忽視。
從去年11月起，北京就在土地交易中取消了對土地最高價格、銷售最高價格的限制，使土地交易規則重回價高者得。與此同時，在北京推出的土地中，不含配建要求的純住宅地塊也明顯增多。這些調整對土地交易的升溫起到了積極作用。
“企業拿地，最怕的是算不過來賬。”前述房企人士表示，若一宗地塊的配建要求比較多，價格又有限制，除去日益增長的建安成本，利潤往往十分微薄。如果遇到市場下行，甚至會出現虧本。
相比之下，取消各類限制后，企業可以預留出一定的利潤空間，用來對沖市場風險。公司的運營能力、產品力、成本控制能力等，也可以得到市場檢驗。
2月25日，北京市規劃自然資源委舉行2025年北京商品住宅用地推介會，共推介69宗、427公頃用地。此次集中推介的地塊均位于軌道站點、產業園區和生態廊道周邊，有房企評價為“很有誠意”。
中指研究院指出，短期來看，預計地方政府將進一步優化土地供應策略，一方面著力提升供地質量，加大核心區域優質地塊供應；另一方面通過放寬規劃設計條件，如優化容積率計算規則、鼓勵立體生態住宅、放寬層高限制等，給予產品設計更多的靈活性，以此提升房企拿地意愿。
該機構還指出，收購存量閑置土地政策，已成為今年房地產“穩投資”的關鍵舉措，并對土地市場的升溫有著積極影響。
自去年監管部門連續推出收購存量閑置土地政策后，該項工作已陸續進入落地階段。公開信息顯示，湖南、吉林、浙江等多個地區已發布運用專項債收儲的公示信息與征集公告。近期，廣東則公示了今年第一批擬使用土地儲備專項債券收購存量閑置土地的項目清單，擬收購價格合計超430億元。
中指研究院指出，隨著專項債收購閑置土地的政策經驗積累，未來各地存量閑置土地的盤活進展有望加快，進而緩解房企資金壓力，推動房企再投資，實現“以土地存量換發展增量”。
