證券時報網
李志強
2025-03-12 08:36
近日，證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》（下稱《意見》），表示支持符合條件的健康、養老等銀發經濟企業股債融資，探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs，由此引發業內熱議。
從2021年試點至今，發行上市的公募REITs數量已有60只，融資規模突破1500億元。但從券商中國記者采訪來看，業內人士認為公募REITs目前尚處于培育階段，資產類型仍需進一步多元化、規模仍需進一步提升。
針對優秀的資產項目，企業不愿意發，發行動力不足。公募REITs擴容一直不乏政策支持，但仍要引入更多數量、更多元的投資者，通過多方舉措解決個別資產發行動力不足、分紅收益拆分等問題。
“不愿發”與“難發”并存
根據券商中國記者梳理，《意見》對養老設施發行REITs的支持，是近些年來政策支持公募REITs資產擴容基調的一個延續。比如，2024年下半年國家發展改革委曾發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，REITs項目類型將由9類擴充至12類，新增的3類資產中就包括養老設施，以及文化旅游等資產。但截至目前，公募REITs領域依然缺乏養老和文旅等項目落地。
“目前我們比較期待的是能看到文旅項目的公募REIT能有所落地。一方面，這是符合公募REITs發展趨勢的項目，此前也有不少這類項目進入了啟動招標階段。另一方面，和其他項目相比，文旅項目對普及公眾投資者關注度方面會更具象。”一家公募的REIT投資人士（下稱“公募REIT人士”）對券商中國記者稱。
該人士進一步說道，公募REITs潛在市場雖說很大，但目前真正能發行落地的可能并沒那么多。“從企業端來看，特別好的資產企業不太愿意拿出來發行。想發的項目由于主體不夠優質，則存在一定發行障礙。比如，消費類資產頗受歡迎，但有不少消費資產背后的主體是地產企業。雖然也有項目能發行，但由于地產企業的屬性限制，這些項目在發行上可能會受到不少限制。”
Wind數據顯示，截至2月14日國內公募REITs的底層資產行業及類型涵蓋到九大類型，分別為保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、市政設施、水利設施、消費基礎設施、園區基礎設施。其中，園區基礎設施有24單，交通基礎設施14單，是數量居前的兩個品類。從小類看，交通領域多為高速公路資產，鐵路、機場、港口領域未有資產發行。
根據華夏基金統計，截至2024年11月底，中國已經成長為亞洲第二、全球第三大REITs市場，REITs數量占全球REITs總數約5%。但從市值角度看，中國REITs占全球REITs市值的1%左右，對比美國REITs占全球REITs市值60%以上的比重，仍有較大增長空間。
機構參與程度仍需進一步提升
從券商中國記者采訪來看，公募REITs的底層資產仍需進一步豐富。公募REITs底層資產類型之所以擴容緩慢，業內人士認為與資產主體的融資成本、融資環境有關。
華南地區一位不動產證券化人士（下稱“不動產證券化人士”）對券商中國記者表示，央企的融資成本本來就不高，而且融資渠道更多元，把優質項目拿出來發行公募REITs的動力自然不足。民企項目的受歡迎程度相對較低，要發行的話可能要加入保障性或兜底條款。因此，公募REITs的長足發展，需要思考的是市場規模如何做大？存量資產該如何進一步盤活。特別是，如何打通主體資質欠佳項目的發行通道，又如何引導企業把收益好的項目拿出來發行？
由于底層資產類型擴容緩慢，投資者的參與空間也相對有限。前述公募REIT人士表示，雖然公募REITs的市場規模有一千多億元，但這對機構投資者來說依然偏小。他們參與的空間相對有限，市場波動則不小。“據我了解，有不少參與公募REITs的機構是固收類資金，不少這類機構在公募REITs的投資力度比較小，投資規模在他們整個盤子中占比不大。”
國海證券分析師靳毅近期在《公募REITs正當時》研報（下稱《研報》）中指出，從統計的59只公募REITs來看，發行實行配售制度，戰略投資者、網下投資者、公眾投資者獲配比例分別處于55%～84%、11%～32%、4%～14%區間，一級配售一直以戰略投資者為主，為REITs發行中不可或缺的穩定資金。
“這意味著，目前尚處于培育階段，需要引入更多數量、更多元的投資者。其中，鼓勵更多匹配的個人投資者參與進來。個人投資者既可以直接參與（如直接認購網下比例部分，也可以通過一些資管產品間接參與到公募REITs的戰略配售中來）。2024年下半年以來公募REITs的行情較佳，不少個人投資者是有意愿參與的，只不過他們在了解這類產品上存在一定難度，需要繼續推進投教普及工作。”前述不動產證券化人士稱。
發行程序可進一步優化
基于上述現狀，業內人士期盼在政策持續扶持下，公募REITs2025年能有更多優質資產落地。
華夏基金認為，現階段公募REITs底層資產區域分布特點符合我國區域經濟發展和存量優質資產的分布特點。京津冀、長三角、大灣區和長江經濟帶這些經濟相對發達、人口密集區域，其龐大的優質基礎設施資產存量為公募REITs提供了充足的發展空間，而中西部地區在優質基礎設施存量資產方面也有相當規模的沉淀，且在能源、文旅景區等行業有自身特點，后續亦存在較大發展潛力。
“實際上，我國過去幾十年的大規模投資，積累了大量的存量資產，多家市場專業研究機構測算規模已超過100萬億元，若其中具有較好經營性的存量資產按照1%的保守比例計算，也能達到萬億級。”華南一位市場分析人士稱。
具體到政策建議方面，前述公募REITs人士稱，2024年初時發布的《監管規則適用指引——會計類第4號》，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品。這對公募REITs的推進發展幫助很大，但仍需進一步的配套政策落地，比如分紅收益如何拆分。
“目前，有部分機構可能是自己做拆分，但不是很普遍。在資產存續到期之前，這個問題可能并不重要。但有一些存續期較短的資產，分紅收益拆分規則的明晰就會逐漸迫切。這涉及公募REITs市場的長期建設問題，需要政策提前做出安排。”公募REIT人士表示。
另外，還有人士從申報發行標準等方面提出建議。前述華南市場人士稱，公募REITs申報發行標準等方面存在過多、過嚴問題。比如，施工許可證、建設用地批準書等出于程序已過、制度變化、機構調整等歷史客觀原因已難以補辦，成為制約資產申報發行的原則性障礙；部分手續可以補辦但成本大、周期長，也影響了項目申報發行。回收資金使用方面，要求主要用于在建和成熟新建項目及存量資產收購，并在2年內用完75%以上、3年內全部用完，很多原始權益人難以做到。
校對：蘇煥文
